FXのおすすめ手法 トラリピで不労所得「nobログ」

投資歴13年、40歳のおっさんがFXトラリピとトライオートETFで稼いだ金額や手法、所感を公開するブログです。
トラリピの設定の他、不動産投資、太陽光発電等の不労所得についても記載しています。
投資は自己責任、利益を得るためにリスクを取るなら損失も覚悟しましょう。

不動産投資

不動産投資の不労所得 繰上げ返済する?しない?

不動産投資を実施しているという話は先日しました。
まだご覧になっていない方は、下記からどうぞ。

不動産投資1件で月に1.4万円の不労所得 はこちら

では、現在時点で一体いくらの収支になっているか計算してみます。
月に約1.4万円のキャッシュフローを生んでいるわけですが、支出について毎月に含まれないものがあります。
主に税金関係と設備の修繕費ですね。
現状発生しているのは不動産取得税と固定資産税です。それらを考慮した収支は下記の通りですね。

不動産_202005


毎月の収支は約1.4万円なのですが、1年目は不動産取得税で約12万円(2019年11月)、2年目の今年は固定資産税(1期分)で既に約1.5万円(2020年4月)の支払いがありました。
2019年6月の収支が多いのは、ローンの返済が翌月から始まっているからです。
6月は家賃収入がほぼそのまま収支になっています。
下記は、収支積算の推移です。

不動産収支グラフ_20202005


ご覧いただいた通り、現状ではほぼ手出しがなく順調に推移してますね。
初期投資として、手付金10万円を支払っているため完全に手出し0円で始めることはできませんでしたが、それも今月でペイできるイメージですね。
前回の不動産投資の話でも記載したのですが、とりあえずこのお金は設備の修繕費のためにプールしています。
また、万が一家賃が入ってこなくなった場合の補填用としても考えています。
30万以上プールできれば、トラリピの運用資金として移動するのも良さそうですね。

プール資金の使い道として、繰り上げ返済という方法もありますが、現状では私は悪手だと思っています。
理由としては、繰り上げ返済してもキャッシュフローに変化がないからです。
返済の方法として、期間短縮を前提に話しています。返済額軽減の方であれば多少恩恵ありますが・・・。雀の涙かなと。
仮に、ぽんと100万円宝くじが当たったとして、それを繰り上げ返済に回す(①)のとリスクの少ない運用で年利5%で運用した場合(②)の2パターンを考えてみましょう。
 ※ローンの返済期間は残り462回(38年5か月)で、2058年12月に払い終えます。

①繰り上げ返済するパターン
繰り上げ返済した場合は、ローンの残債が100万円分減ります。減ったことでローンの期間が約43か月(3年7か月)分短くなります。2055年5月で払い終えます。
つまりそれ以降は家賃が丸々収益となり、およそ300万円の収入が見込めます。(家賃の下落は無視)
2058年12月時点で+300万円ということですね。

②リスクの少ない年利5%で運用パターン
ローンの返済期間、100万円を年利5%で複利運用した場合・・・約682万円になります。
繰り上げしない場合は、2058年12月時点で+682万円ということですね。

こう考えると、繰り上げ返済ってやっぱり悪手な気がしませんか?リスクを少なくして5%にしていますが、もう少しリスクをとって10%くらいで運用するなら、差はもっと広がりますよね。
なので、住宅ローンもそうですが繰り上げ返済はあんまりしなくても良いかなと思います。

下記は20社以上面談した私がおすすめの会社さんです。

LANDNETさん
面談していただいた方は不動産投資のコンサルタントもされている方で、とにかく知識が豊富でした。
質問にも的確に答えていただき、納得できる答えばかりでした。
また、「契約しなくてもいいからわからないことがあれば何でも聞いてください。」というスタンスで、結局契約はしなかったのですが今でも連絡は取り続けており、2件目はこちらからでも良いかと考えています。

RENOSYさん
面談していただいた方は名古屋の支社長でした。こちらの方も知識豊富で安心して話ができました。
AIによる物件選定をすることで厳選された物件を提供出来るとのこと。
最終的に、私はこちらの会社で1件目を購入しています。

不動産投資は失敗する? 1件で月に1.4万円の不労所得

今回は不動産投資についてお話ししたいと思います。

私は現在1件の区分マンションを所有しています。
2019年5月からの所有で、今月ちょうど1年が経ちました。
現状は特に何の問題もなく、ほったらかしの状態です。
ですが、毎月1.4万円の利益を生んでいます。

さて、まずはなぜ私が不動産投資を行うことにしたのか、というところからお話ししたいと思います。
私が不動産投資について初めて知ったのは、投資信託で奇跡的に利益が出た後に、他に何に投資しようかと手法を色々探していた時です。
以下の投資経歴の記事でお話しした内容です。見てない方は下記からどうぞ。

色々な投資をやってきました②(FX編1)はこちら


当時の私の不動産投資に対するイメージは

「大家としてやることがたくさんありそう」
「そんなに利益が出るならみんなやってる」
「うさんくさい、ブラック、詐欺っぽい?」

という酷い物でした。※※あくまで当時の個人的なイメージです!!現実とは異なります。※※
候補として挙げたものの、速攻で候補から外しました。(笑)
自分の知らないこと、よくわからないものは怖いですよね。

10年ほど前に検討した時はそれほど深くは調べずに、候補から除外していました。
せっかく面談するならある程度調べて疑問に思ったことをぶつけてみたいよね、ということでGoogleにて検索しまくり情報を収集しました。
収取した結果としては利益が出ている人もいれば、損している人もいるけど、どちらかといえば前者が少ないイメージ?
手法を確立している少数人が利益を出していて、その他大勢が損していると・・・、FXと変わらないかなと思いました。
10年前のイメージとは打って変わって、とりあえず話だけでも聞いてみようかなと。
Googleで調べてまとめた疑問を面談でぶつけて答えてもらって、納得できるようなら始めるのもアリかなと思うようになりました。

具体的には下記2点がクリアできれば初めてもよいと思ってました。
①手出しの必要がなく、不動産投資の収益だけで支出が賄える
 →月々5,000円の支払いで2000万の資産が買える、とか生命保険代わりにとか
  支出が前提となるようなものは投資ではないと考えてます。
  不動産を持つことで、定期的に発生する支出が、ローンの返済、管理修繕費、
  管理手数料などがありますが、他にも毎年かかる固定資産税や設備修繕費(一定期間で
  必ず発生するわけではないですがリスクとして)も大きな支出です。
  これらすべてを家賃収入でペイできるような物件であれば購入しても問題ないと考えました。
②主要な駅から徒歩5分
 →1番のリスクは空室リスクだと考えています。空室リスクをヘッジするための方法は
  たくさんあるかと思いますが、後付けでどうしようもないものがあります。
  それは立地です。購入後に物件を移動することは不可能ですし、より近い駅が
  作られる可能性はほとんどありません。

上記のような物件があるのかないのか。とりあえず、面談の申し込みを行って実際に面談してみました。
合計30社以上に申し込んで、実際に面談したのは20社くらいでしょうか。とにかく面談して話を聞きまくりました。それだけの数をこなすと、やる気のある人や無い人、強引な人おとなしい人等々いろんな営業の人がいてとても良い経験になりました。
話によく出てきたのは、「私も〇件持っているんですけど、場所もいいところでほんとに持ってて良かったと思います。」みたいな営業トークですね。
実は、不動産業界の方はあまり信用枠がなく銀行でのローンが組めなかったりするんですよ。建設関係で働いている友人がいるので知っているのですが・・・。
大体上記の営業トークが出てきた時には、良く銀行が貸してくれましたね、という質問をして返答に困るのを見るのがちょっと楽しかったです。
25歳くらいの営業さんが、

営業さん「僕は3件持ってるんですよ、ほんとに持っててよかったと思います!!」

私   「すごいですね、よくお金借りられましたね~」

営業さん「・・・そうですね、ぎりぎり大丈夫でした」

私   「羨ましいですね~(ほんとかなぁ・・・?)」

なんていうやり取りとかもありました。(笑)
回答までにちょっと間があったりすると、疑ってしまいますよねぇ・・・。
本当かもしれないんですけどね。

そんなこんなで、面談を進めていく中でフィーリングの合う営業さんを見つけて、私の考えを話し理解してもらったうえで物件を探してもらいました。
そして、私の提示した条件に合う物件が見つかって、結果的には2019年5月に始めることになりました。
現状はまだローン返済額の方が物件売却価格より高いので、トータル的にはマイナスになっていますが、5年くらいで損益分岐点に到達する予定です。
実際には毎月の収入分があるためもう少し早くプラ転する認識です。
設備修繕や税金支払い後に余った収入に関してはプールしておいて、ある程度貯まったら繰り上げ返済などに回してもよいかと考えています。
後1,2年は様子見して、遅くともプラ転する頃にはもう1件購入を考えてもよさそうですね。

私が20社と面談した結果、良いと思った会社は下記2つです。

LANDNETさん 
面談していただいた方は不動産投資のコンサルタントもされている方で、とにかく知識が豊富でした。
質問にも的確に答えていただき、納得できる答えばかりでした。
また、「契約しなくてもいいからわからないことがあれば何でも聞いてください。」というスタンスで、結局契約はしなかったのですが今でも連絡は取り続けており、2件目はこちらからでも良いかと考えています。

RENOSYさん 
面談していただいた方は名古屋の支社長でした。こちらの方も知識豊富で安心して話ができました。
AIによる物件選定をすることで厳選された物件を提供出来るとのこと。
最終的に、私はこちらの会社で1件目を購入しています。

参考になりましたでしょうか。
話を聞くだけならタダなので、興味を持たれた方は聞くだけでもOKですよ。
行動しなきゃ、わからないままですからね。
プロフィール

nob

2020年で40歳になる大量生産型普通のおっさん。
27歳の時に投資に目覚め、投資信託、FX、株式、太陽光発電、不動産投資と様々な投資に手を出す。
落ち込むこともあるけれど、私、投資が好きです。
このブログはそんな私の投資経歴や現在の投資状況、その他雑記を載せていく予定です。
他にも陸マイラーとしてのポイ活なども絶賛稼働中です。
皆さんに、私の経験を通して有益な情報を発信できたらと思ってます。
何卒、よろしくお願いいたします。

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