不動産投資を実施しているという話は先日しました。
まだご覧になっていない方は、下記からどうぞ。

不動産投資1件で月に1.4万円の不労所得 はこちら

では、現在時点で一体いくらの収支になっているか計算してみます。
月に約1.4万円のキャッシュフローを生んでいるわけですが、支出について毎月に含まれないものがあります。
主に税金関係と設備の修繕費ですね。
現状発生しているのは不動産取得税と固定資産税です。それらを考慮した収支は下記の通りですね。

不動産_202005


毎月の収支は約1.4万円なのですが、1年目は不動産取得税で約12万円(2019年11月)、2年目の今年は固定資産税(1期分)で既に約1.5万円(2020年4月)の支払いがありました。
2019年6月の収支が多いのは、ローンの返済が翌月から始まっているからです。
6月は家賃収入がほぼそのまま収支になっています。
下記は、収支積算の推移です。

不動産収支グラフ_20202005


ご覧いただいた通り、現状ではほぼ手出しがなく順調に推移してますね。
初期投資として、手付金10万円を支払っているため完全に手出し0円で始めることはできませんでしたが、それも今月でペイできるイメージですね。
前回の不動産投資の話でも記載したのですが、とりあえずこのお金は設備の修繕費のためにプールしています。
また、万が一家賃が入ってこなくなった場合の補填用としても考えています。
30万以上プールできれば、トラリピの運用資金として移動するのも良さそうですね。

プール資金の使い道として、繰り上げ返済という方法もありますが、現状では私は悪手だと思っています。
理由としては、繰り上げ返済してもキャッシュフローに変化がないからです。
返済の方法として、期間短縮を前提に話しています。返済額軽減の方であれば多少恩恵ありますが・・・。雀の涙かなと。
仮に、ぽんと100万円宝くじが当たったとして、それを繰り上げ返済に回す(①)のとリスクの少ない運用で年利5%で運用した場合(②)の2パターンを考えてみましょう。
 ※ローンの返済期間は残り462回(38年5か月)で、2058年12月に払い終えます。

①繰り上げ返済するパターン
繰り上げ返済した場合は、ローンの残債が100万円分減ります。減ったことでローンの期間が約43か月(3年7か月)分短くなります。2055年5月で払い終えます。
つまりそれ以降は家賃が丸々収益となり、およそ300万円の収入が見込めます。(家賃の下落は無視)
2058年12月時点で+300万円ということですね。

②リスクの少ない年利5%で運用パターン
ローンの返済期間、100万円を年利5%で複利運用した場合・・・約682万円になります。
繰り上げしない場合は、2058年12月時点で+682万円ということですね。

こう考えると、繰り上げ返済ってやっぱり悪手な気がしませんか?リスクを少なくして5%にしていますが、もう少しリスクをとって10%くらいで運用するなら、差はもっと広がりますよね。
なので、住宅ローンもそうですが繰り上げ返済はあんまりしなくても良いかなと思います。

下記は20社以上面談した私がおすすめの会社さんです。

LANDNETさん
面談していただいた方は不動産投資のコンサルタントもされている方で、とにかく知識が豊富でした。
質問にも的確に答えていただき、納得できる答えばかりでした。
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RENOSYさん
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